Serve a ripartire correttamente le spese per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria in tutti quegli edifici serviti da un’unica centrale termica. Dal 30 Giugno 2017 vige l’obbligo per i condomini e gli edifici polifunzionali di contabilizzare i consumi di riscaldamento secondo la norma tecnica UNI 10200
Sostanzialmente l’obbligo è diviso in tre punti:
1. Contabilizzazione: si realizza principalmente con l’installazione dei ripartitori sui radiatori
2. Termoregolazione: si realizza principalmente con l’installazione delle valvole termostatiche sui radiatori
3. Nuove tabelle millesimali: tutti gli edifici con riscaldamento centralizzato devono adeguare le tabelle millesimali del riscaldamento alla nuova norma UNI 10200
La norma determina un cambiamento epocale sulla gestione del servizio di riscaldamento degli edifici, in particolare per i condomini. Con la contabilizzazione del calore ogni condomino paga quanto consuma e quindi la bolletta verrà calcolata in base all’effettivo riscaldamento fornito all’abitazione. La contabilizzazione è, a tutti gli effetti, un intervento di efficientamento energetico che migliora il rendimento di regolazione dell’impianto e diminuisce i consumi.
In questo articolo approfondirò:
- Gli obblighi introdotti dal 2016, le deroghe e le sanzioni
- Le procedure per la corretta ripartizione dei consumi e per l’installazione della contabilizzazione
- I costi e i vantaggi offerti dalle detrazioni fiscali
- Come si svolge il sopralluogo nell’appartamento
Contabilizzazione e nuove tabelle millesimali diventano obbligatorie
Entro il 30 Giugno 2017 tutti i condomini e gli edifici polifunzionali con riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di un sistema di contabilizzazione del calore. L’obbligo viene introdotto in Italia dal D. Lgs 102/2014 con l’obiettivo di diminuire i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici attraverso una corretta ripartizione delle spese e una maggiore consapevolezza dei consumatori. Il D.Lgs 102/2014 è lo stesso decreto che obbliga le grandi aziende e le imprese a forte consumo di energia ad effettuare la diagnosi energetica (per maggiori approfondimenti leggi il nostro articolo sull’ obbligo della diagnosi energetica per le imprese).
Le singole unità immobiliari, per ottemperare a questo obbligo, hanno, nella maggior parte dei casi direttamente sui radiatori, di strumenti di lettura (ripartitori) per monitorare il calore emesso e valvole termostatiche per regolare in ogni stanza la temperatura
Inoltre la suddivisione delle spese per il riscaldamento tra i condomini non avviene più con le tradizionali tabelle millesimali ma con la nuova norma UNI 10200 che suddivide i consumi in consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari secondo la “nuova tabella millesimale del riscaldamento”
I consumi involontari derivano essenzialmente da:
1. Perdite della rete di distribuzione, cioè le dispersioni del calore che avvengono dalle tubature prima che raggiungano gli appartamenti.
2. Spese di conduzione e manutenzione ordinaria
3. Spese per la gestione del servizio di lettura di contabilizzazione
Chi si dovesse essere distaccato dall’impianto centralizzato dovrà comunque pagare le spese involontarie secondo la nuova tabella millesimale del riscaldamento (UNI 10200)
Sanzioni e tempi di applicazione dell’obbligo
Alcune Regioni avevano già legiferato in materia e prevedevano termini diversi per assolvere all’obbligo. Queste regioni, tra cui la Lombardia ed il Lazio, hanno allineato la scadenza al 31 Dicembre 2016, termine previsto dal Dlgs 102/2014 di recepimento della direttiva 2012/27/Ue sull’efficienza energetica (termine prorogato al 30 Giugno 2017)
1) Sanzioni per inottemperanza obbligo contabilizzazione
Le sanzioni, nei casi in cui il singolo condòmino e i clienti finali che acquistano energia per un edificio polifunzionale non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali, sono pari ad una ammenda da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 7 del D.Lgs 102/2014)
2) Sanzioni per inottemperanza obbligo “nuove tabelle millesimali”
Il condominio provvisto di termoregolazione e contabilizzazione che però non ripartisce le spese in conformità alla normativa tecnica UNI 10200:2015, cioè con le “nuove tabelle millesimali del riscaldamento” è soggetto comunque ad una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 8 del D.Lgs 102/2014). E’ fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.
Attenzione perchè i condomini potranno fare i lavori quando l’impianto sarà fermo e svuotato, quindi solamente in Primavera-Estate. L’ultima finestra, ad oggi, possibile per installare la contabilizzazione del calore è la stagione estiva 2017
Deroghe
Se pensi non sia necessario, conveniente, non è stato trovato un accordo nel condominio o semplicemente l’assemblea non vuole installare la contabilizzazione, puoi valutare se rientrare nei casi di deroga
1-Deroga di redigere le “nuove tabelle millesimali” secondo la UNI 10200
1.1 – Nel caso in cui siano comprovate con una relazione asseverata differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50%, il condominio in sede assembleare può derogare dall’obbligo di ripartizione secondo la norma UNI 10200 e procedere alla ripartizione delle spese secondo percentuali fisse: almeno il 70% per il consumo volontario e la rimanenza come quota fissa
In altri termini, l’assemblea di condominio è libera di non redigere le nuove tabelle millesimali per il riscaldamento se viene approvata una relazione tecnica, nella quale si assevera che tra almeno due appartamenti del condominio esistono differenze di fabbisogno termico per metro quadrato maggiori del 50%. Questo può accadere ad esempio se i due appartamenti hanno bisogno di quantità molto differenti di calore per essere riscaldati, come può succedere per un appartamento localizzato ad un piano intermedio esposto a sud ed un appartamento all’ultimo piano esposto a nord.
Se questa differenza è maggiore del 50%, grazie all’asseverazione del tecnico, è possibile derogare dall’obbligo di “nuove tabelle millesimali” secondo la UNI 10200
1.2 – L’articolo 9 comma 5 lettera d) del D.lgs 102/2014 specifica inoltre che l’obbligo delle tabelle millesimali secondo la UNI 10200 è facoltativo nei condomini o edifici polifunzionali in cui alla data del decreto si sia già provveduto all’installazione dei dispositivi di contabilizzazione e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese
2-Deroga di installare la contabilizzazione del calore
Se il risparmio ottenibile attraverso l’intervento di contabilizzazione è economicante sconveniente rispetto ad altri interventi di riqualificazione è possibile “derogare” all’obbligo di contabilizzazione. In una recente consulenza da noi svolta a Roma abbiamo permesso al condominio di evitare gli obblighi della contabilizzazione.
Questo tipo di deroga è particolarmente rara ed applicabile principalmente ad impianti ad aria.
La ripartizione dei consumi secondo la norma UNI 10200
La UNI 10200:2015 stabilisce i principi per una corretta ripartizione delle spese per il riscaldamento invernale ed eventualmente l’acqua calda sanitaria e il raffrescamento. E’ stata approvata l’11 Giugno 2015, mentre la prima versione della norma tecnica risale al 2005. Con l’ultimo aggiornamento è stata introdotta un’importante novità sul metodo di calcolo perchè la ripartizione deve essere fatta sulla base del fabbisogno termico di ogni unità immobiliare, quindi prevalentemente in base alle caratteristiche di efficienza dell’involucro esterno (e quindi delle dispersioni termiche) e dell’esposizione dei vari immobili. Nel vecchio metodo di calcolo invece si consideravano la potenza dei radiatori installati
La UNI 10200 è una norma tecnica visionabile a pagamento
Questa importante novità pone maggiore considerazione all’efficienza energetica degli edifici e presuppone la realizzazione di una diagnosi energetica del fabbricato, che analizzi anche possibili interventi di riqualificazione energetica
La procedura prevede che vengano individuate due quote da ripartire: la quota fissa e la quota variabile.
- Quota fissa: è quella parte di consumo involontaria che riguarda le perdite di distribuzione dell’impianto, le spese di manutenzione ordinaria e di gestione del servizio di lettura che vengono ripartite sulla base delle “nuove tabelle millesimali” calcolate seconda la UNI 10200:2015
- Quota variabile: è quella parte di consumo volontaria dipendente quindi dalla volontà del singolo condomino che sceglie di accendere il riscaldamento e che imposta attraverso le valvole termostatiche la temperatura desiderata
Quindi pagherà solo la quota fissa l’utente che tiene per tutto l’Inverno il riscaldamento spento, o è un distaccato con la caldaia autonoma
Problemi di applicazione della UNI 10200
Tra i principali problemi di applicazione della UNI 10200 abbiamo riscontrato come in
- in immobili poco abitati come le seconde case usate per villeggiatura
- in immobili con molti appartamenti distaccati
I risultati della ripartizione sono molto differenti da un immobile con una situazione standard sempre abitato durante l’anno
Diagnosi energetica del condominio
L’obbligo di diagnosi energetica per i condomini di cui si parla spesso in questi mesi è proprio relativa all’obbligo di ripartire i consumi del riscaldamento secondo la norma UNI 10200 aggiornata al 2015.
La ripartizione della quota fissa con il calcolo della tabella millesimale viene prodotta in seguito ad una diagnosi energetica effettuata con un sopralluogo dell’edificio, della centrale termica e degli appartamenti. Il sopralluogo è finalizzato a valutare le caratteristiche termofisiche dell’involucro e le prestazioni dei sistemi di generazione, distribuzione ed emissione del calore. Il calcolo segue la stessa normativa tecnica della certificazione energetica degli edifici (UNI TS 11300)
Nella diagnosi energetica vengono consigliati gli interventi di adeguamento dell’impianto, come ad esempio la sostituzione del circolatore tradizionale con un modello inverter capace di adattare la portata in base alla regolazione delle valvole termostatiche
Approvazione in assemblea di condominio
Gli interventi per la contabilizzazione vengono approvati in assemblea dalla maggioranza semplice cioè dalla maggioranza dei presenti in assemblea e almeno metà del valore dei millesimi. La spesa viene divisa tra tutti i condomini proprietari dall’impianto. L’assemblea può essere richiesta anche da un solo condomino.
I vantaggi della contabilizzazione del calore
Nonostante negli ultimi anni molte unità immobiliari si sono distaccate dall’impianto centralizzato per realizzare un impianto autonomo, sono diversi i vantaggi di un sistema centralizzato con contabilizzazione:
- L’impianto centralizzato è più sicuro dell’autonomo, la manutenzione di una sola caldaia è meno onerosa e la sicurezza è affidata ad un unico responsabile
- Si può accendere il riscaldamento in qualsiasi orario e senza limitazioni
- Il consumo energetico è minore negli impianti centralizzati
Inoltre gli appartamenti distaccati dal centralizzato devono comunque corrispondere la quota involontaria e dimostrare che il distacco non genera “squilibri” all’impianto centralizzato
Differenze con le vecchie tabelle millesimali del riscaldamento
Le vecchie tabelle millesimali del riscaldamento venivano calcolate sulla base della volumetria riscaldata e sul numero dei radiatori. Le nuove tabelle invece sono calcolate esclusivamente sul fabbisogno termico delle singole unità immobiliari. Quindi gli appartamenti che disperdono più energia hanno un valore millesimale più alto.
Le unità che hanno avuto maggiori svantaggi dalla norma UNI10200 sono gli attici e gli appartamenti al piano terra perchè appunto sono quelli che disperdono più calore a favore degli appartamenti nei piani intermedi. Dalla nostra esperienza stimiamo per gli attici un aumento delle tabelle millesimali del riscaldamento di circa il 60% rispetto al precedente metodo di calcolo
Questo grafico rappresenta il calcolo delle tabelle millesimali per il riscaldamento di un edificio secondo la nuova UNI10200. Possiamo notare come gli appartamenti posizionati in alto (piano quinto) e in basso dell’edificio (piano terra) sono quelli che pagheranno di più la quota involontaria del riscaldamento (fino al 60% in più) mentre gli appartamenti ai piani intermedi pagheranno meno. Il colore rosso mostra gli appartamenti più svantaggiati, il verde quelli più avvantaggiati
Come chiedere un preventivo, costi e accesso alle detrazioni fiscali
La contabilizzazione non è solo un obbligo ma uno strumento di efficientamento energetico utile a spendere meno ed a dividere i costi secondo principi più giusti del passato perchè, semplicemente, paga di più chi utilizza maggiormente il riscaldamento
Come chiedere il preventivo
Il preventivo va richiesto dall’amministratore di condominio e sottoposto all’approvazione dell’assemblea. Il preventivo deve essere predisposto in modo tale da confrontare in maniera omogenea l’offerta di diverse imprese. Il consiglio è di suddividere l’offerta per punti:
1. Progettazione: Verifica dell’impianto esistente nella centrale termica, progettazione e dimensionamento degli interventi impiantistici di adeguamento.
2. Sopralluoghi negli appartamenti: Mappatura ed acquisizione delle caratteristiche tecniche dei radiatori. Rilievo delle informazioni utili alla redazione delle nuove tabelle millesimali per il riscaldamento
3. Intervento sui radiatori per le valvole termostatiche: Fornitura e posa di nuova valvola, detentore, testina termostatica previa rimozione delle vecchie
4. Intervento sui radiatori per i ripartitori: Fornitura e posa dei ripartitori secondo la normativa Uni EN 834 con concentratore dati e sistema di lettura ad onde radio
5. Interventi nella centrale termica: Interventi di adeguamento della centrale termica
6. Gestione: Lettura locale annuale dei consumi di calore senza accedere agli appartamenti. Ripartizione delle spese di riscaldamento con invio all’Amministratore del prospetto delle spese di competenza di ogni unità immobiliare e di quello riepilogativo dei consumi del condominio
Insieme alla contabilizzazione è consigliato valutare ulteriori interventi di miglioramento come la sostituzione della caldaia con una a condensazione, l’isolamento termico della copertura, l’isolamento delle murature con insufflaggio o cappotto termico
I costi
Per un condominio medio il costo per la contabilizzazione del calore è indicativamente:
1. 70/120 € per ogni appartamento
2. 110/140 € per ogni radiatore (valvole + ripartitori)
3. Oltre a questo va preventivato il costo per gli interventi di adeguamento della centrale termica
Il costo dell’installazione delle valvole e di adeguamento dell’impianto va imputato per millesimi di proprietà in quanto “innovazione” a tutti gli effetti, anche se assunta con quorum agevolato in quanto obbligo di legge
Le detrazioni fiscali
Tutte le spese, anche professionali, finalizzate alla contabilizzazione del calore possono essere detratte dai singoli condòmini tramite le agevolazioni fiscali per ristrutturazione edilizia con detrazione al 50% o riqualificazione energetica con detrazione al 65%. Questo secondo caso è permesso se i dispositivi di contabilizzazione del calore sono installati in concomitanza con la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione (circolare AdE 8 maggio 2016, n. 16)
Le novità introdotte negli ultimi anni prevedono la possibilità di cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno eseguito i lavori
Contabilizzazione diretta e indiretta
La contabilizzazione viene effettuata con due metodi a seconda che l’impianto sia a colonne montanti, a distribuzione orizzontale o da ulteriori necessità dettate dalla tipologia di emissione del calore (come ad esempio pavimenti radianti).
Contabilizzazione diretta
La diretta si applica in quegli appartamenti che hanno un unico punto di ingresso del fluido termovettore (di solito acqua) che poi viene distribuito con un circuito “orizzontale”. In questo caso è sufficiente conteggiare una sola volta il calore che entra nell’appartamento. Questo tipo di impianto è più raro rispetto a quello della contabilizzazione indiretta e figura soprattutto nelle costruzioni di più recente costruzione
Contabilizzazione indiretta
In questo tipo di impianto i radiatori vengono serviti da diverse colonne montanti che corrono dal piano dei locali tecnici fino all’ultimo piano dell’edificio. La contabilizzazione viene quindi effettuata montando sui singoli radiatori dei ripartitori (opportunamente programmati) che leggono la temperatura superficiale del radiatore e la temperatura dell’aria. In questo modo i dati permettono di capire quanto ogni appartamento consuma in proporzione al totale dell’edificio
In caso di contabilizzazione vige l’obbligo di installare anche le valvole termostatiche sui radiatori. Per evitare danneggiamenti delle valvole è necessario effettuare un lavaggio dell’impianto e installare pompe elettroniche per modulare la circolazione dell’acqua